札幌の遺産分割協議書を兄弟で作成！実家相続で揉めない換価分割と落とし穴

「兄弟仲が良いから大丈夫」と思っていませんか？

「札幌で一人暮らしをしていた父が亡くなり、実家と預貯金を兄弟3人で分けることになった」

「昔から仲が良い兄弟だから、揉め事なんて起きないはず。インターネットで遺産分割協議書のひな形を探して、名前とハンコを揃えれば自分たちで簡単に終わるよね……」

今、まさにそのように考えてネットのひな形を探している方に、知っていただきたい現実があります。

相続トラブルの実に約7割以上が「遺産総額5,000万円以下」の、ごく一般的なご家庭で起きています。そして、その原因としてあるのが、1円単位で切り分けられない「実家（不動産）」の存在です。

◇参考｜遺産総額別の相続トラブル発生件数

令和7年司法統計年報 3 家事編（最高裁判所事務総局）第52表

良かれと思って作った1枚の遺産分割協議書が、思わぬ「増税」や「兄弟関係の断絶」を引き起こしてしまうことも少なくありません。

この記事では、札幌の実家相続で兄弟が対立してしまう原因を整理し、全員が納得して円満に遺産を分け合える最善の選択肢「換価分割（かんかぶんかつ）」の仕組みと具体的な注意点をわかりやすく解説します。

不動産の分け方は4つ。なぜ実家相続は揉めてしまうのか？

法律上、遺産の分け方には以下の4つの方法があります。しかし、実家不動産においては多くのご家庭で「選択肢の壁」にぶつかります。

【遺産分割の4つの方法】

① 現物分割

土地や建物をそのまま分ける  ⇒ 実家を切ることはできないため「不可能」

② 代償分割

誰か1人が実家をもらい、他へ現金を払う ⇒ 多額の現金が必要で「困難」

③ 共有名義

兄弟全員の共同名義にする   ⇒ 将来のトラブルを先送りする「最悪の選択」

④ 換価分割

実家を売却して現金化し、分ける ⇒ 最も公平で「トラブルを防げる最適解」

失敗例①：実家に誰も住まないのに「共有名義」にしてしまう

「とりあえず法定相続分（3分の1ずつ）で兄弟3人の共有名義にして登記しておこう」と手続きしてしまうケースです。

共有名義にすると、「売却する」「リフォームする」「賃貸に出す」「解体する」といった全ての行為に共有者全員の同意が必要になります。将来、兄弟の誰かが亡くなって二次相続が発生すると、甥や姪、さらには面識のない配偶者に権利が枝分かれし、実家は誰の手にも負えない「塩漬け不動産」になってしまいます。

◇参考｜共有名義で生じるトラブル

不動産を共有名義で登記すると、こんなトラブルが生じることも（上田市公式ホームページ）

失敗例②：誰か1人が実家を継ぎたいが「代償金」が払えない（代償分割の挫折）

「長男である自分が札幌の実家に住み続けたい（または相続したい）」となった場合、他の兄弟へはその分に見合う現金（代償金）を支払わなければ不公平になります。

仮に実家に2,400万円の市場価値があり、法定相続分（3分の1ずつ＝各800万円）を目安に長男が実家を単独取得する場合、長男は他の兄弟2人に対して手持ちの資金から代償金を支払うのが基本です。しかし、このような代償分割の場合、長男側が手元にそれだけのまとまった余剰資金を準備する必要があります。

それゆえに、長男側が「実家を維持・管理する負担を引き受けているのに、なぜ大金を払わなければならないのか」という感情を抱きかねず、結果として話し合いがうまくまとまらない恐れがあります。

最も円満に解決できる「換価分割」とは？その3大メリット

こうしたトラブルを根本から防ぎ、全員が笑顔で解決できる方法が「換価分割（かんかぶんかつ）」です。

換価分割とは、実家不動産を売却して現金に換え、諸経費を差し引いた残りの売却代金を兄弟で均等に分配する方法です。

メリット①：1円単位まで完全に「公平」に分けられる

現金化するため、端数まで正確に分配できます。「誰かが得をして、誰かが損をした」という不公平感が一切生まれません。

メリット②：将来の「雪害・空き家管理・固定資産税」の重圧から解放される

札幌の戸建て住宅を放置すると、毎年の固定資産税だけでなく、冬期間の落雪事故リスクや屋根の雪下ろし費用が発生します。換価分割でスッキリ売却してしまえば、将来の維持費や損害賠償リスクを家族全員が手放すことができます。

◇参考｜近年の法改正により、増大する空き家放置リスク

空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！（政府広報オンライン）

メリット③：兄弟全員が「現金」という安心を手にできる

実家を現金化することで、それぞれの世帯で子どもの教育資金、住宅ローンの繰り上げ返済、自身の老後資金など、最も役立つ形で親の財産を受け継ぐことができます。

【重要】事実に基づく「換価分割」の実務と注意点

換価分割は公平な解決策ですが、「ネットのひな形を適当に真似して書く」と、思わぬ法的・税務的な落とし穴に落ちてしまいます。 正確な手続きを進めるためには、以下の3つの事実を理解しておく必要があります。

① 「贈与税」の発生を防ぐ遺産分割協議書の正しい書き方

換価分割を行う際、実務上は「兄弟全員の共有名義」で売却活動を行うか、または手続きをスムーズにするために「兄弟の代表者1名」の名義に一旦登記してから売却を行います。

ここで最大の注意点があります。遺産分割協議書に「換価分割のために代表者が名義を取得し、売却代金を各相続人に分配する」という旨を法律上正しく記載しておかなければなりません。

もし単に「実家は長男が相続する」とだけ書いた状態で売却し、後から長男が兄弟へ現金を振り込むと、税務署から「長男から兄弟への贈与（贈与税の対象）」とみなされ、莫大な贈与税が課税されてしまう恐れがあるのです。

◇参考｜換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をした場合の贈与税について

遺産の換価分割のための相続登記と贈与税（国税庁）

② 札幌エリアの実家売却にかかる「諸経費」の事前合意

売却代金を分ける際は、売却価格そのものを分けるのではなく、仲介手数料、登記費用、残置物（遺品整理）撤去費用、解体費用などの「必要経費」を差し引いた【手残り金】を分配します。

協議書の中に「どのような諸経費を売却代金から控除するか」を明記しておかないと、「片付け代を誰が出すかで揉める」という新たな火種を生んでしまいます。

③ 「空き家の3,000万円特別控除」を活用した手残り額の最大化

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%の税金（譲渡所得税・住民税）が引かれます。

しかし、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物で、取り壊して更地にして売却する等）を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（最大3,000万円控除）」が適用できる可能性があります。

この特例を正しく適用できるかどうかで、兄弟それぞれの手元に残る現金が数百万円単位で変わります。

◇参考｜相続した居住用財産を売却した場合の特別控除について

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

家族同士だからこそ「第三者の専門家」が必要になる理由

兄弟だけでお金の話をしようとすると、どうしても子どもの頃の力関係や感情が邪魔をしてしまいます。

• 「長男だから多めにもらうのが当たり前だと思っているのではないか」
• 「実家の介護を多く手伝ったのだから、均等はおかしい」
• 「勝手に近所の不動産屋に安く売られてしまうのではないか」

こうした疑心暗鬼を払拭する唯一の方法は、中立な立場の第三者（専門家チーム）が客観的な数字を示すことです。

一般社団法人 相続事務サポート協会（あんしん相続）では、提携パートナーとリレー形式で連携し、兄弟間の摩擦をゼロにします。

適正な市場査定（クウカン株式会社）

札幌市内の不動産市場に精通した提携会社が、客観的で公平な査定額を算出します。「不動産会社が出した査定書」があることで、兄弟全員が納得してスタートラインに立てます。

不備のない協議書作成と登記（やなだ総合法律事務所）

提携の弁護士・司法書士が、贈与税リスクや将来のトラブルを完全に排除した「換価分割専用の遺産分割協議書」を作成し、札幌法務局への登記申請まで代行します。

税制特例の判定と申告（工藤充晃税理士事務所）

提携税理士が「空き家の3,000万円特別控除」などの特例が使えるかを精査し、手元に残る現金を最大化します。

透明性のある明朗な料金体系

「専門家に頼むと、いくら引かれるのか分からない」という不安を解消するため、事前に明瞭な料金を提示いたします。

スポットで選べる通常プラン（税込）

遺産分割協議書の作成

50,000円（※相続人3名まで / 4名以上は個別見積）

相続登記（居住用土地建物）

50,000円〜（※提携司法書士対応。登録免許税等の実費は別途）

不動産の売却査定

無料（※提携不動産窓口・クウカン株式会社にて対応）

相続税の相談

無料（※出張が必要な場合は実費）

相続税の申告

200,000円（※相続財産4,000万円以内）

すべてまとめて任せたい方へ「おまとめ定額プラン」（税込）

預貯金の解約から遺産分割協議書の作成、相続登記、税務評価まで通常プラン内の手続きをすべて網羅したパッケージプランです。

※費用のお支払いは、「不動産の売却代金が入金された後」や「解約した預貯金から」の精算が可能です。「今、手元にまとまった持ち出し金がない」という場合もご安心ください。

※ご契約後でも10日以内であればキャンセル無料（安心の解約保証制度）を設けております。

ご両親が遺してくれた絆を守るために。まずは無料相談から

相続は、これからの人生で兄弟が助け合っていくための大切な節目です。不透明なお金の話で関係を壊してしまう前に、第三者を入れて「公平な数字」を確認してみませんか？

「まだ兄弟に話す前の段階」「まずは実家がいくらで売れるのか知りたい」というご相談でも大歓迎です。経験豊富なスタッフが、丁寧にお話を伺います。

無料相談窓口（電話・オンライン・対面対応）

①お電話でのご相談

011-600-6273（受付時間 9:00〜19:00 / 土日祝も事前予約にて対応）

②WEBからのご予約

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